大樓  香山買屋 / 香山買房 - 獨家！【專任】MM21前後採光景觀視野美三房+雙車位新竹店

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~2068 萬~~1950 萬 (含車位價)
參考單價：39.02 萬/坪
地址：新竹市香山區經國路三段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：鴻築MM21
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：49.97 坪 (不含車位面積)
主建物面積：21.41 坪
附屬建物面積：2.97 坪
共同使用：25.59 坪
土地面積：5.46 坪
樓別/樓高： 8樓 / 15樓
屋齡：11 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：坡道/平面
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2345 元/月
鄰近學校：市立頂埔國小、市立成德高中附設國中
鄰近公園：和平公園
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格優勢：單價約 39 萬/坪，於新竹香山區具有競爭力，且總價 1950 萬包含雙車位，空間利用率高。 2. 配置理想：三房二廳二衛格局適合家庭居住，8 樓高樓層擁有優異採光與景觀視野。 3. 交通便捷：鄰近經國路、茄苳系統交流道及公道三，前往新竹科學園區或南下北上皆方便。 4. 生活機能：緊鄰和平公園，周邊有超市、便利商店及學校（頂埔國小、成德高中），生活便利。
劣勢 (Weaknesses)	1. 標題疑慮：物件標題提及「店面土地」，但資料顯示為「住家用」，需確認產權屬性與稅率是否有誤導。 2. 屋齡因素：屋齡 11 年，雖非舊房，但需留意社區公共基金是否足以支應未來大維修。 3. 管理費用：每月管理費 2345 元，對於此總價物件而言略顯偏高，需納入長期持有成本考量。 4. 環境干擾：鄰近省道與經國路，車流較多，低樓層或特定戶別可能受噪音影響。
機會 (Opportunities)	1. 地段潛力：香山區近年開發成熟，配合公道三完善後，通勤便利性提升，有助於房價穩定。 2. 投資彈性：鄰近學校與生活圈，若自住需求降低，轉租或短期出租給年輕族群具有潛力。 3. 專任委託：房仲為專任委託，可能代表賣方誠意較強，議價空間或許較大。
威脅 (Threats)	1. 市場風險：整體房市若呈現量縮或價格調整，此單價需與周邊新建案競爭。 2. 車位價值：雖然雙車位是優勢，但若社區停車位供給充足，車位溢價能力可能不如預期。 3. 競爭物件：同區域可能有屋齡更新或坪數更小的產品，吸引年輕買家目光。

2. 物件評論

這筆位於新竹香山區鴻築 MM21 的物件，整體而言值得列入考慮，特別是對於重視停車空間與採光的家庭購屋者來說，具有不錯的性價比。

主要理由在於該戶擁有雙車位與高樓層優勢，且總價控制在 2000 萬以內，在新竹地區屬於門檻較親民的选择。周邊生活機能完善，又有和平公園作為休閒據點，非常適合自住養老或家庭使用。然而，購買前務必特別釐清標題中「店面土地」與實際產權為「住家用」的差異，避免後續持有成本產生爭議。此外，建議買家於實地賞屋時，測試鄰近道路噪音對居住的干擾程度，並向房仲查詢社區公共基金現況，確認未來維修負擔能力。若以上問題皆能接受，這是一筆兼具實用與便利性的過渡性或長期自住好物件。